Home  /  Progetti   /  DALL’AGENZIA IMMOBILIARE AL CANTIERE FINITO: ECCO LE 5 PIETRE MILIARI DI UNA CORRETTA RISTRUTTURAZIONE (O REALIZZAZIONE) DELLA TUA NUOVA CASA

Inizia tutto così: spulciando gli annunci sulle bacheche virtuali (e non) delle agenzie immobiliari. All’inizio tutti gli annunci sembrano affari, poi non si sa perché, c’è sempre qualcosa che non convince per ognuno di essi: la casa è troppo cara, troppo piccola, troppo fuori dal centro, con poca luce naturale.

Ma un giorno, magicamente, la trovi. E’ lei! Quella potrebbe diventare la casa che sognavi! Posizione, spazi, prezzo. Finalmente hai trovato quella che cercavi! Ecco sì, ne parli con la fidanzata/o, con i genitori, con la banca (!). Fai la tua offerta, valuti la controfferta e finalmente… ci siamo: si va a compromesso!

Ok.

E adesso? Quale è il percorso per trasformare un’idea in realtà? Dall’annuncio sulla bacheca dell’agenzia immobiliare alla realizzazione dei propri progetti, quali sono i passaggi principali da affrontare per far sì che l’immobile acquistato possa diventare lo spazio bello e funzionale che chiamerai ‘casa mia’?

Il lavoro che ti aspetta non è per nulla semplice, e alcuni grandi errori possono essere dietro l’angolo. Il rischio, ad esempio, è di non ottenere il risultato atteso, di sforare con i tempi o peggio di uscire del tutto dal budget a disposizione per realizzarlo.

Ecco di seguito un breve vademecum di come trasformare un acquisto immobiliare nella casa che volevi, il percorso giusto per tenere sotto controllo il risultato estetico/funzionale, i tempi e i costi di realizzazione.

MILESTONE 1: RACCOLTA DELLE INFORMAZIONI E SCELTA DEL CONSULENTE

Ad essere corretti, questa è una fase importantissima che inizia prima dell’acquisto dell’immobile. In particolare la regolarità urbanistica, le verifiche catastali, la verifica dell’esistenza di ipoteche, sono tutte indagini che vanno effettuate prima di concludere l’acquisto, per non ritrovarsi in seguito oneri inattesi da pagare.

Una volta effettuato l’acquisto, consiglio di scegliersi un buon consulente (in genere un architetto) che possa affiancarvi dal punto di vista tecnico nella gestione di tutte le figure che parteciperanno al compimento del vostro amato progetto.

Consiglio per esperienza di chiedere già in questa fase il preventivo all’architetto, magari splittato prestazione per prestazioni, comprensivo di tempi e modalità di pagamento, e quindi di farsi preparare da lui un regolare e chiaro contratto; questo è importante prima di tutto perché il contratto è obbligatorio per legge, secondo perché eviterete in futuro situazioni sgradevoli con il vostro consulente, che rischiano di rovinare il necessario buon clima tra le parti. Ricapitolando:

  • verifiche urbanistiche, catastali, ipotecarie
  • scelta del/dei consulenti
  • contratto con i consulenti

MILESTONE 2: REDAZIONE DEL CONCEPT PROGETTUALE

Bene, siamo finalmente arrivati ad uno dei momenti più esaltanti: quello in cui racconterai all’architetto tutti i tuoi desideri, le tue esigenze, lo stile che ti piace di più. Qui la fantasia vola, ed è giusto che sia così, ma non preoccuparti: ci penserà poi il tuo consulente a descriverti i pro e i contro di ogni idea.

L’architetto si prenderà un po’ per preparare il progetto di massima (o concept progettuale), all’interno del quale saranno raccolti molti, se non tutti, i tuoi desideri e ti proporrà soluzioni che neanche avresti immaginato! Il nostro studio di progettazione, è in grado di sviluppare il progetto di massima in genere entro 2 settimane dall’affidamento dell’incarico.

Prepariamo in quel tempo una planimetria generale (di solito in scala 1:50) con già indicata la posizione degli arredi principali, identificando le aree funzionali e i percorsi di fruizione, arricchendo la proposta attraverso immagini di riferimento (tipo ideabook) che serviranno per cominciare a parlare di stile e, nel caso di nuove realizzazioni o progetti per pareti e mobili su misura, disegnando prospetti e sezioni.

Al momento della presentazione del progetto, solitamente segue una fase di revisione del progetto, dal momento che in genere il progetto potrebbe sì piacerti, ma per esperienze ed esigenze personali, preferiresti alcune varianti.

L’architetto revisionerà il progetto e, in seguito a questa fase, in genere consiglio di richiedere una modellazione 3D fotorealistica del concept progettuale per aiutare tutti (cliente e progettista) a governare meglio il progetto.

Nello stesso tempo, potrebbe in alcuni casi risultare necessario una verifica normativa, in particolare presso gli Uffici Comunali, della fattibilità di tutte le opere desiderate (soprattutto in caso di ampliamenti, aperture di porte e finestre su muri portanti, abbattimenti di muri, rifacimenti di solai, rifacimenti di coperture etc)

Consiglio vivamente in questa fase, un calcolo sommario dei costi di realizzazione, in modo tale da verificare che il progetto in generale sia fattibile in tutte le sue parti. Capita troppo spesso di procedere con tutta la progettazione, per poi ritrovarsi a chiedere dei preventivi irrealizzabili.

Meglio saperlo prima, ed eventualmente rivedere subito il progetto attraverso un taglio delle spese, riuscendo così a mantenere alta la qualità del progetto. E’ bene, per esperienza,  riservarsi un fondo spese di almeno un 15% in più di quello calcolato, soprattutto in caso di ristrutturazione.

Ricapitolando:

  • condivisione desideri e idee committente – architetto
  • redazione del concept progettuale
  • verifica normativa
  • calcolo sommario di spesa
  • revisione del progetto
  • immagini 3d

MILESTONE 3: PRESENTAZIONE PRATICHE, SVILUPPO E APPROVAZIONE FINALE DEL PROGETTO

Se gli interventi sono semplici (non soggetti a pratica edilizia) in genere questa fase è molto ridotta se non inesistente. Se invece si tratta di importanti opere di ristrutturazione o della realizzazione di un nuovo edificio saranno necessari altri consulenti e il deposito della pratica.

Benissimo, ora che è abbastanza chiaro cosa realizzeremo ed è stato condiviso il progetto generale da tutti, è il momento di sviluppare i progetti impiantistici (impianto elettrico, impianto idrosanitario, riscaldamento e condizionamento, solare termico etc), il progetto strutturale (se necessario), il progetto esecutivo architettonico. Potrebbero quindi essere necessari l’ingegnere edile, l’ingegnere meccanico o il perito elettrotecnico, il geologo, a seconda della complessità del progetto, oltre che ad un approfondimento progettuale architettonico (pacchetti costruttivi, indicazione puntuale dei materiali da utilizzarsi, schema accensioni e punti luce etc.)

Il progetto in questa fase verrà approfondito quindi a seconda delle specificità tecniche e passerà di mano in mano, come in una partita a tennis o a ping pong, dall’architetto agli ingegnere costantemente, revisionato di volta in volta a seconda delle scelte che verranno maturate insieme.

In questa fase il cliente potrebbe essere chiamato spesso ad esprimere preferenze su una soluzione piuttosto che l’altra e infine precederà con l’approvazione definitiva del progetto.

Gli elaborati redatti dai vari tecnici saranno poi allegati alla pratica edilizia, che l’architetto e l’ingegnere potranno depositare presso il Comune e gli Uffici Competenti (Genio civile, Soprintendenze etc)

Riassumendo, se necessario per interventi più complessi:

  • sviluppo dei progetti statici e impiantistici
  • approvazione definitiva del progetto da parte del cliente
  • presentazione della pratica comunale e uffici competenti

MILESTONE 4: AGGIUDICAZIONE DEI LAVORI ALL’IMPRESA COSTRUTTRICE E APERTURA DEL CANTIERE

All’inizio di questo processo, è buona norma redarre un computo metrico estimativo che, insieme al capitolato, potrà essere utilizzato come base per la gare delle imprese costruttrici. Una volta redatto il computo metrico estimativo, si consiglia di sottoporre questo documento a 3 imprese di qualità, con buone referenze, in modo tale che facciano la loro offerta su specifiche lavorazioni indicate nel capitolato d’appalto.

Mettere in gara le imprese di costruzioni su lavorazioni ben specificate è l’unico modo per comparare davvero i prezzi a seconda di una qualità attesa ben definita.

Una volta raccolti i preventivi, le offerte vanno valutate voce per voce per capire come e dove sono gli eventuali ribassi, per capire chi offre il miglior rapporto qualità/prezzo. Scelta l’Impresa, finalmente si apre il cantiere e si dà il via ai lavori!

Quindi:

  • computo metrico estimativo e capitolato
  • gara tra imprese costruttrici di fiducia
  • scelta dell’impresa che si aggiudica i lavori
  • apertura del cantiere

MILESTONE 5: CASA PRONTA!

Eccoci qua! Siamo arrivati al momento clou del percorso che culminerà nella completa realizzazione del progetto: è iniziata finalmente la fase del cantiere, che farà sputare anima e sangue al Direttore dei Lavori e all’eventuale Coordinatore della Sicurezza! Ma più sarete stati bravi a definire le cose nella fase progettuale, più scorrerà senza intoppi la fase della realizzazione. I ripensamenti durante il cantiere sono sempre possibili, ma fanno perdere tempo e soldi! Quindi, pensateci bene!

E’ in questa fase di cantiere inoltre, che possiamo definire eventuali mobili su misura e fare gli ordini per gli arredi della casa (cucina e pareti attrezzate, camere da letto, divani, soggiorni etc), da abbinare ai colori e alle finiture scelte per pavimenti e pareti. Infine, quindi:

  • cantiere
  • progetto mobili su misura
  • acquisto arredi
  • casa pronta!

Ed eccola, finalmente, la casa che desideravi. E’ stata lunga e ha richiesto parecchie energie da parte di tutti, ma il risultato (se saprai scegliere bene consulenti e imprese) ne varrà la pena. Forse non sei riuscito a finire tutto, forse il divano nuovo e il letto della cameretta lo prenderai in un secondo momento (come ho fatto anche io, dal momento che avevo finito i soldi…) ma questa sarà la tua casa, il tuo angolo di mondo! Goditelo!

Spero che il vademecum possa essere utile per orientarsi nel periglioso mondo della ristrutturazione/realizzazione della nuova casa.

Se poi vorrai qualche info in più o richiedere la nostra consulenza, chiamaci via telefono o via skype oppure attraverso questo link alla nostra nuovissima app!

SM

NOTA La foto di copertina e le ultime due foto di interni sono di Jacopo Ferrari

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